经历了2006年政策调控的洗礼，07年西安二手房市场开始处于恢复过程，市场交易开始活跃。由市建委、市房管局、西安房地产信息网、本报联合发布的2007上半年西安房地产市场发展报告中显示，07年上半年，西安二手住宅成交均价为2658元/平方米，比06年下半年上涨5.8％，同比上升7.9%%，二手房市场对房地产市场的影响作用日益显化，市场向稳定期过度。07年上半年西安二手房市场交易面积较上年同比增长6.53%%。

　　供需市场：高新区居各区域之首

　　07年上半年西安二手房面积需求总体与06下半年相近，市区成熟地段小面积二手房交易需求依旧占踞主导地位。但是供应市场有效房源仍显不足，对交易的继续放量产生阻碍。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价再加上今年二手房交易税费所带来的影响，市场销售相对较差。

　　07年上半年二手房市场价格再创新高，尤其以高新区表现最为突出，上半年高新区二手房挂牌均价3340元/平方米，居全市六城区之首，甚至超出城北、城北、城西区新商品房均价，

　　在出售市场，07年1—3月二手房挂牌价较06年年末有少许回落而且基本处于平稳状态，07年第二季度二手房挂牌价突然被拉升，而且涨幅均在10％以上，07年上半年挂牌均价为2906元/平方米，较上年同比增长8.9%%。

　　探究其原因有三，其一，随着新商品房的价格不断走高，二手房业主也对自己物业期望增高。其二，腾房入股市二手房源增多，因为股市大热，很多手头有房的人急于出售房屋以换取现金，投入股市。其三，近两年新商品房项目较大幅度放量，新房集中涌入二手房市场，抬高了二手房挂牌均价。

　　在求购市场，07年1—4月二手房求购价格基本保持平稳，受挂牌价影响，5月后价格也被拉升，而且涨幅较大。持币观望的置业者心理防线在走势突高的挂牌价影响下也开始松动，求购价格也开始上涨，07年上半年总体求购均价2605元/平方米。

　　07年上半年西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内、城南、城西、城东价格走势平稳，但是城北的价格上升最为明显，随着城北房地产市场的持续高走，二手房市场关注度也不断走高，价格开始上行。

　　在出租市场，07年上半年出租市场基本稳定，虽有涨跌但价格维持在15元/月•平方米左右的水平位，租赁市场运行平稳，07年上半年出租均价为15.2元/月•平方米，较上年同比增长7.4%%。

　　在求租市场，07年上半年求购价格不断上涨，求租均价达13.2元/月•平方米。求租价格基本呈现小幅度上升趋势，虽然供方市场租价上扬幅度较大，但求购市场反映稍显迟钝，价格上升幅度较小。

　　交易量：下半年增长幅度将被放大

　　2007上半年西安二手房市场的整体交易量略高于去年同期，但西安的二手房市场有效房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：4左右。个别热点区域部分价格区间的供需矛盾尤为突出。

　　造成上半年二手房市场房源未能充分放量的主要原因有：去年延长营业税征收时限以及二手房交易征收个税的政策导致，政策的本意是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。07年上半年连续两次的上调利息，令部分物业持有人的投资回报率降低，买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚，从而导致了二手房市场上供应量难以充分释放。

　　据西安房地产信息网数据研究所发布的最新数据：下半年西安二手房市场交易量增长幅度将被放大，其原因主要如下：

　　目前西安商品房市场价格持续上扬，而二手房市场受商品房市场价格的带动影响相对滞后，价格差距在未来仍将有放大的趋向，将刺激到二手房市场需求的增长。

　　同时，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供给量不足和相应交通成本的增加以及生活配套不完善等因素，致使二手房的地段优势日益突出，二手房的保值能力强而居住成本低。

　　另一方面，各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才相对行之有效。但是短期内要改变目前的状况还是有一定的难度的，有效供应问题、税费问题等仍将对于二手房交易产生较大影响。因此，下半年二手房市场的交易仍将增长，但涨幅相对有限。 二手房价：涨幅控制在5-8%%之间

　　近年西安二手房价格也不断攀升，07年上半年二手房成交价较06年下半年上涨5.8％，较去年同期增长7.9%%。受商品房价格上涨的拉动影响，及预计的下半年二手房交易量的增长，这均将刺激到下半年二手房价格的继续上行。

　　但相对于商品房价格而言，二手房房价的泡沫成分显然要小得多，而未来仍将会保持一个相对合理上升的态势，根据目前市场的发展态势西安房地产信息网预计：07年整年西安市的二手房价格涨幅将会控制在5-8%%之间。

　　置业区域：由里向外延伸

　　目前二手房置业者选择购买二手房的主要因素正在从价格、地段因素慢慢转向房屋建设年代、小区环境、生活配套、室内设施等相关因素转移。由于市场交易的二手房主要集中于成熟区域，但交通拥挤、自然环境较差、房屋总体质量不足则是这些区域的普遍不足。随着城市的不断外扩，原先的边缘区域正逐步成为市场热点区域，配套、交通等生活配套均快速完善中，而这些区域二手房价格尚未被刺激到较高水平，因而一部分年轻的二手房购买者已经不局限在老城区购房，逐渐将目光转向二环以外，例如长安区、城北未央大道沿线、高新区等区域二手房交易愈来愈为活跃，城市化进程的推进使得二手房的需求区域逐渐向郊区及远郊延伸。

　　虽然07年上半年西安二手房呈现出不温不火的局面，但是在7月31日，对于二手房市场来说，无疑是一个利好消息。在这一天，“西安市二手房交易市场”西大街房产交易大厦正式揭牌成立，市长亲自参加揭牌仪式，充分显示政府对二手房市场发展的重视。从这里面也看到了政府对二手房市场的扶持力度将进一步加大。

　　我们有理由相信随着西安二手房市场秩序的进一步完善，市场自身调控能力的逐步健全，商品房和二手房消费梯次逐步拉大，07年下半年的二手房市场将会更趋活力。

　　见习记者姚秦川